VIVIENDA, URBANIZACIÓN Y FALLAS DE MERCADO
05.12.08 - Leído 30 veces. Enviar esta notaOpinión de Gabriel Quadri de la Torre
El país sigue vivo, cambia y crece, detrás de la bruma fétida que desprende un sector de la clase política en franca descomposición, y que bloquea nuestro campo visual de largo plazo. La población aumenta, aunque a ritmos cada vez menores (apenas ronda el 1% anual), mientras que la pirámide poblacional se achata en la base, se abulta en su parte media, y se ensancha en la cúspide: menos niños, muchos jóvenes adultos, y cada vez más viejos. Las familias son más pequeñas, y las parejas más fluidas y divisibles; los hogares se multiplican con un menor número de integrantes.
Al mismo tiempo, la sociedad rural tradicional se deshilvana y encoge ante el poder atractivo de los Estados Unidos y de las ciudades mexicanas más pujantes. Todavía permanece en el medio rural cerca del 20% de la población, cifra muy alta que tendrá que irse abatiendo conforme avanza el desarrollo del país, tal vez, en una generación, a menos del 10%. Para la tercera década del siglo, en México habrá más de 45 millones de hogares, y deberán de financiarse y construirse casi un millón de viviendas anualmente. Hacer vivienda es hacer ciudad. El carácter, vitalidad, competitividad, y viabilidad a largo plazo de nuestras ciudades dependerá de la manera en que estas viviendas se conciban, diseñen y desplieguen sobre el territorio.
En los países civilizados primero se planean las nuevas urbanizaciones, luego se introducen infraestructuras y transporte público, y después viene la vivienda con una indispensable mezcla de usos del suelo, áreas cívicas y recreativas, y conectividad con el resto de la ciudad. Los gobiernos locales garantizan gobernación y bienes públicos. En México es al revés, los nuevos conjuntos de vivienda se ubican sobre tierras rurales (ejidales) baratas, sin planeación alguna. Primero se pueblan sitios inconexos formando un patrón desordenado de parches disfuncionales sobre el territorio, con viviendas impersonales sin espacios de convivencia y recreación. Después se introducen servicios, y el transporte público llega (si acaso) en condiciones irregulares. El aislamiento obliga a desplazamientos de altísimo costo. Los gobiernos municipales son incapaces de solventar las carencias de esos tumores peri-urbanos. Sin accesibilidad al espacio propiamente urbano, sin integración e identidad, y sin un tejido social
vivo, los nuevos desarrollos de vivienda brotan y luego decaen como encierros pecuarios en medio del vacío, sin ciudad.
Es una falla del mercado inmobiliario; se maximiza el valor privado para los desarrolladores y ejidatarios, pero se crean externalidades y problemas públicos. Es indispensable, como solución, la regulación del Estado. Sin embargo en México no existe (es una falla de gobierno). Sedesol no quiere ni puede, el Artículo 115 Constitucional parece otorgar facultades exclusivas a los municipios cuyos gobiernos son efímeros (3 años sin reelección) y por tanto miopes. Los organismos de vivienda sólo siguen las tendencias del mercado, no imponen condiciones. Es tierra de nadie.
El desarrollo urbano del país no debe ser conducido por fuerzas ciegas. Es preciso asegurar que la vivienda se asocie a urbanizaciones contiguas o de relleno, verticales y densas con diversidad de usos, accesibles e integradas a la ciudad, servidas eficientemente por transporte colectivo, y con una oferta adecuada de áreas cívicas o de uso público. Deben revisarse el Artículo 115 y la legislación de asentamientos humanos, diseñarse una política federal a largo plazo, y orientarse consecuentemente las acciones de organismos de vivienda a partir de instrumentos eficaces (hipotecas, reservas territoriales, subsidios, normas).
(El Economista)
